随着国内高净值人群不断增加，越来越多的人将投资的目光放到海外。詹金龙曾经担任过中国太平洋经济合作全国委员会工商专业委员会副秘书长、中国自由贸易商协会联盟海外投资委员会秘书长以及第一财经《中国房地产金融》海外事业部总经理。在海外投资、海外置业领域具有专业的眼光和丰富的经验。今天，我们请他就海外置业相关话题和大家聊一聊，传授他的经验。

本期智客专访嘉宾：詹金龙

    人物简介：

    江苏东方地产研究院高级研究员；复旦大学房地产研究中心企业家理事会海外房产专委会常务理事；《中国房地产业》海外投融资中心副主任；《海外投资平台》创始人；中国企业全球化论坛暨海外投资峰会组委会秘书长。
   
    问：为什么要投资海外房产？ 

    答：近几年来，中国已从过去的“企业走出去时代”转变为“个人全球资产配置时代”。《胡润百富》创始人胡润说：到2020年中国可投资资产大于600万人民币的家庭将达到500万户，其可投资金融资产将占据中国全体个人财富的半壁江山。因此，高净值人士拥抱全球资产配置的时代已到来。 

 

    随着中国经济的高速发展，分散一部分资金在非人民币的资产中，是抵抗风险的有效手段之一，投资海外房产就成了资产配置首选。

    问：国人投资海外房产主要有哪些类型？ 

    答：对于国内投资者而言，购买海外房产主要有投资型购房、教育型购房、养老型购房、度假型购房、移民型购房等几种类型。

    1、投资型购房 
    如果是为了进一步拓展自己投资渠道，那么海外买房时就应该做一个清晰的核算，不同国家有不同政策。在国外市场，买房并不是一个一次性的支出，后续费用和政策要了解清楚。比如，装修费用、税费是一次性缴纳还是每年缴纳？租赁回报如何？如何管理物业？租房收益如何上税？除此之外，该房产所处地区的不动产价格趋势如何？如果要出手又会产生哪些费用？受什么样的政策约束？………这些都是海外买房时需要考虑的，应该了解周全。 

 

    2、教育型购房 
    海外买房时，投资教育型房产是中国人的传统，也是最近些年热门的投资项目，国外一些好学校周边的房产价格很高，而且近年来上涨幅度也相对较大。由于这类房产多与孩子就读的学校相关，所以交通和生活的便利度是首要考虑的因素。另外，针对不同年龄的孩子，对社区和治安的配套要求也需要全面了解。尤其要注意在海外买房时切勿盲目迷信所谓的学区房投资，投资学区房和在学区内上学有着本质的区别。 

    3、养老型购房 
    随着生活品质的不断提升，催生出了养老型房产的投资需求。这类投资对环境的要求较高，除了自然风光和人文关怀外，还需考察当地医疗条件和生活便利度，以及房屋设计等方面是否适合中老年人使用。此外，因人而异的语言、文化、饮食等配套服务是否适宜也是需要考虑的因素。 

    4、度假型购房 

    这类房产和养老型海外房产相差不大，投资者在买房时重在对环境的要求，更偏好与气候温和人口低密度的地区，以假期休闲为主，主要用来放松和享受家庭欢乐。 

    5、移民型购房 
    移民型的海外房产通常受该国投资移民政策影响，因此投资这类房产需重点关注该国对于海外买房移民政策的匹配和完善程度，以及对房产类型限定、对给予签证类型的要求条件等，在这方面，投资人需要提前做好了解和对比。不过，也应注意切勿为了移民而移民，也不要为了图省事而仅仅靠花钱或者海外买房来实现移民，一定要和自己的移民规划、企业拓展、财富安置和传承方案等相匹配。值得关注的是欧洲多国买房移民政策的实施，带动了海外买房市场日益火热。
问：投资海外房产需要注意的核心要点有哪些？ 

    答：这几年有越来越多的中国人选择到国外投资房产，除了移民和留学，纯粹的投资行为和度假型房产投资所占的比例也在提高。对于不了解国外房地产市场行情的投资人来说，一定要搞清楚以下几个核心要点。 

    1、房产的产权和权益 
    不同国家对于房产产权有着不同的司法解释，尤其是针对外国人购房，很可能执行非国民待遇，这是我们在买房前必须要了解清楚的。 

    比如越南的外国人购房产权及相关政策，和国内差不多，但新西兰则禁止外国人购房，而瑞士大部分地区购房必须要有居留身份，普通外国人不能购房。美国欧洲日本等大多数国家购房都能享有永久产权，欧洲几个国家直接购房可以获得永居身份，千万不要弄错，永居不是入籍。通过购房获得永居或者第二护照的门槛也是不同的，哥伦比亚购买金额达15万美元就可以获得第二护照，西班牙则要50万欧元的门槛才可以拿到居留身份。 

    所以在选择购房国外房产前，一定要先了解清楚房产所在地的具体政策。 

    2、房产的变现问题 
    房产虽然是不动产，也是拥有流动性的资产。投资人得了解清楚当地国的房产变现流程及难易程度。有些国外移民中介会带着中国人购买一些不易出售的资产，除非降价大甩卖，否则无人接盘，这样的例子已经屡见不鲜。在购买房产之前，投资人一定要了解当地二手房产的成交情况：房子是专门卖给中国人的，还是公开的市场环境，以及是否已经有中国人成功出售，他们的出售过程是否流畅等等。这些都是要在做决策前需要清楚了解的。 

    3、房产所在国政局稳定问题 
    政局是否稳定不仅决定了房产价值的增长预期，更关系到房产的安危。政治风险直接影响到房地产投资的安全和收益，在纯粹考虑投资或度假的情况下，必须要考虑政局稳定问题。一般来说，西欧、北欧、北美和澳洲相对稳定一些，东北亚、东南亚、拉美、非洲以及中东地区，则或多或少存在着一定政治风险。 

    4、房产买卖及持有的税费问题 
    税费问题是房产交易环节必须要面对的。很多投资者在购房的时候只关心购买环节的税费，却忽略了税费是由购买+持有+出售三大部分组成。有些国家不仅“房产税”、“印花税”等税费相当高，另外还有在国内暂未有的律师费、草坪剪修费、消防费等名目繁多的税费。而这些税费有些国家投资中介为了促成交易事先一般是不会讲清楚的，或是仅仅交代购买时的税费，投资者在税费问题上一定要自己多留个心。
 
    5、房产投资回报收益问题 
    投资收益率简单来说可以分为毛收益率和净收益率（如果再细分的话还有静态净收益和动态净收益）。如果要区分出租和全交易流程的话，还可以分为出租收益率和房产投资收益率。毛收益率很容易理解和计算，就是拿房租除以总房款。投资了一套100万欧元的房产，每年租金5万欧元，那么毛收益率是5%，这很好理解，投资顾问也基本都是这样告诉你。 

    但是这样的计算方法太简单了，海外房产投资回报收益计算很复杂，税费、空置率、汇率、人员费用、房产增值以及房屋买卖和持有过程中产生的各种税费都    要列入成本计算。 

    一套100万欧元的房产，从交易持有到售出，很可能产生十几万欧元的税费。此外，空置率也是需要考虑的因素之一，购买的房产是否能100%租出去？再有，汇率是一个不确定的因素，汇率的变动甚至有可能会将投资收益归零或成负数。 

    6、海外置业长期展望 

    对于投资者来说，判断意向投资国未来房地产的走势也很重要。每个投资者都不希望碰到像日本那样“失落的20年”，而是希望碰到中国的黄金20年（商品房制度开始的1998年到2018年）、美国千禧一代的房地产黄金时代或者是加拿大、澳大利亚、伦敦等楼市热点的区域。像有一些东南亚小国，其房价已经达到了人民币两三万一平方，就其经济前景和国力增长来说，跟中国、日本、美国等国家是没法比的。

    问：对于2019年海外房产投资，您有什么看法？对投资者又有什么建议？ 

    答：2019年海外房产投资已进入2.0时代，理性投资已成为关键词。选择市场的时候需精细化看待配资需求，合理利用外币资产来对冲汇率风险，这也是是资产保值的一个必要选择。 

    对于投资海外房产者，建议先要了解自己的财务承受能力，其次了解意向投资区域、项目具体情况以及开发商背景，再次需要了解清楚海外房产销售中介公司等机构，从而确保既理性又合理地配置好自己的资产。